O impacto da Reforma Tributária na locação e venda de imóveis: o que muda para a pessoa física?

A Reforma Tributária, aprovada pela EC 132/23 e regulamentada pela LC 214/25, trouxe mudanças significativas na tributação sobre o consumo e patrimônio e uma das áreas mais impactadas será a locação e venda de imóveis por pessoas físicas.

Se você possui imóveis para alugar ou pretende vender, este conteúdo é essencial.

1. A nova realidade tributária

Antes da reforma, os rendimentos com imóveis estavam sujeitos apenas ao Imposto de Renda (IR), limitado a 27,5% na locação e até 22,5% no ganho de capital da venda. Agora, somam-se os tributos IBS e CBS, que podem elevar substancialmente essa carga:

• Locação comum: até 35,9% (IR + IBS/CBS)

• Locação por temporada: até 44,3%

• Venda de imóveis: até 36,5% (IR + IBS/CBS)

Esses novos tributos incidem quando a pessoa física ultrapassa determinados limites de receita ou volume de operações — o que é bastante comum entre investidores ou famílias com patrimônio imobiliário.

2. Quem será afetado?

A LC 214/25 considera contribuinte do IBS e CBS a pessoa física que:

✔️ Possui 3 ou mais imóveis locados, com receita superior a R$ 240 mil/ano ✔️ Recebe acima de R$ 288 mil/ano com locações, independentemente da quantidade de imóveis ✔️ Vende mais de 3 imóveis por ano ✔️ Vende imóvel construído por ela nos 5 anos anteriores à venda

3. O efeito colateral: competitividade

Um ponto crítico e pouco comentado é o impacto na competitividade da pessoa física no mercado.

Empresas locatárias só podem gerar créditos de IBS/CBS quando o imposto é recolhido na origem. Assim, imóveis alugados por pessoas físicas não contribuintes desses tributos tendem a ser menos atraentes, perdendo espaço para imóveis de pessoas jurídicas.

4. A pessoa jurídica continua sendo vantajosa?

Mesmo com a previsão de aumento de carga tributária para pessoas jurídicas, a alíquota efetiva permanece inferior, especialmente em vendas e locações com volume.

Além disso, há maior previsibilidade fiscal, possibilidade de crédito para o locatário e oportunidades estratégicas com holdings patrimoniais.

5. O que você deve fazer agora?

• Avalie sua receita anual com locações e frequência de vendas

• Verifique se você será enquadrado como contribuinte do IBS/CBS

• Considere migrar para pessoa jurídica ou estruturar uma holding

• Faça um planejamento tributário preventivo com especialistas

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• Redução legal da carga tributária

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